А не поехать ли вам жить в Таиланд?
Несмотря на то, что недавно Таиланд признан наиболее опасной страной для российских туристов, последние продолжают наведываться в эту страну регулярно. Даже жители таких не очень богатых регионов как Бурятия, к примеру.
Конечно, покупка недвижимости за границей улан-удэнцами – это пока исключение, чем правило. Но даже общение в местных соцсетях показывает, насколько часто многие серьезно задумываются о приобретении недвижимости в Азии. Жизнь в депрессивном регионе и желание уехать куда подальше сподвигают даже бюджетников решиться на этот шаг. Тем более, что это заезженное российское направление, где для жизни часто даже язык учить не надо.
На вопросы АРД согласился ответить Евгений Карчевский, менеджер по продажам тайского агенства недвижимости Pattaya – Dom, плотно работающее именно с туристами из России.
- Евгений, насколько часто покупают жители Бурятии или жители подобных (небогатых) регионов?
- Тут нужно смотреть с точки зрения географии. Так как Таиланд является частью азиатского континента, то соответственно большинство покупателей будут жители Сибири и Дальнего Востока, в силу своей близости к Таиланду. Так же не нужно забывать об удобстве прямых перелетов в Бангкок из почти любого крупного города Сибири и Дальнего Востока. Из Бурятии клиентов пока не так много по сравнению с соседними регионами. Мне кажется, что до недавнего времени улан-удэнцам было проблематично добираться сюда. Зато с появлением чартеров, которые напрямую летают в Таиланд это теперь гораздо реальнее.
- Каковы же «подводные камни» покупки недвижимости в Таиланде?
- Иностранцы приобретают недвижимость в Таиланде уже более 20-ти лет, и о каких-либо так называемых "проблемах" с владением прав на собственность жилья заговорили, с ростом интереса на местные квартиры и дома у людей из стран бывшего СССР. У них в ходе всем известных исторических событий, развилось недоверие к разного рода вложениям средств, ведь люди из наших краев столкнулись с идеей о приобретении недвижимости за рубежом совсем недавно. В законе Таиланда о Кондоминиумах четко написано, что 49% от общего количества квартир в кондоминиуме иностранцы имеют полное право на частное владение - так называемая иностранная квота. При строительстве жилого комплекса выделяется иностранная квота (49%) и тайская (51%) от числа квартир, таким образом, покупая квартиру из иностранной квоты, вы становитесь ее полноправным владельцем, где вам выдается документ на право владения собственностью местным земельным департаментом. В итоге, вы можете купить недвижимость в Таиланде и быть ее владельцем, так же как и в своей стране.
Но это, что касается квартир. С приобретением домов с земельным участком немного другая история. Иностранцы не могут напрямую владеть землей в Таиланде - землей может владеть либо гражданин Таиланда, либо тайская компания (юридическое лицо). Для иностранцев, которые желают приобрести здесь домик с участком земли, нужно будет обратиться в местное нотариальное агенство для регистрации местной компании, в которой он или она будет основным учредителем. Став учредителем зарегистрированной тайской компании, вы получаете полное право на покупку и владение участка земли как юридическое лицо. Могу сказать только, что большинство клиентов предпочитают покупку квартир на иностранное имя в силу простоты процесса покупки и оформления документов на право владения. У меня самого, например, в собственности квартира в Паттайе, которая сейчас сдается в аренду, и дом в пригороде, где я живу сейчас сам и никаких сложностей с приобретением и оформлением, ни того другого не было.
- Что такое кондоминимум в Паттайе ( Таиланде)?
Кондоминиум – термин, который применяется для описания частной собственности в многоквартирном здании. Он может включать или определять собственность, в которой неразрывно связаны интересы собственников недвижимости и собственников земли, на которой находится здание, и другие части коммуникаций в общем пользовании с другими собственниками задания. Отношения в кондоминиуме регулируются Актом о строительном контроле и Актом о кондоминиуме. Часто кондоминиумом называют любой многоквартирный дом. Это не совсем верно, так как это не тип постройки, а форма владения недвижимостью, при которой владельцу принадлежит единица жилья (чаще всего квартира в многоквартирном доме) и право пользования удобствами, которыми оснащен жилой комплекс. Сюда включается право доступа к таким общим территориям, как коридоры, лестницы, лифты, детские площадки, парковка, а также возможность пользоваться услугами фитнес-центра, бассейна, теннисным кортом, кортом для сквоша, банкетным залом, расположенным на территории жилого комплекса. За это взимается ежемесячная плата - condo fee. Покупая недвижимость в кондоминиуме, вы покупаете не только собственное жилье, но и долю во владении всем жилым комплексом: зданиями, землей, на которой они стоят. В зависимости от страны здания на территории кондоминиума могут принадлежать либо юридическим и физическим лицам, либо государству, а земля может быть в аренде у государства или других лиц.
- А как работает тайская управляющая компания кондоминимума? В Бурятии это часто камень преткновения. И какова примерная стоимость содержания жилья?
- Основные задачи управляющей компании - это управление общими площадями жилого комплекса, организация работ по содержанию кондоминиума (уборка, охрана и т.д.).
Ведение бухгалтерии и составление отчетов о проведенных работах и затратах, составление баланса. Ежеквартальный отчет о состоянии и качестве систем коммуникаций, связи, электрики, видео наблюдения.
Организация собраний собственников жилья для обсуждения и принятия решений по вопросам управления кондоминиумом и возможных улучшений качества
Управление квартирами сдаваемых в аренду.
Стоимость содержания однокомнатной квартиры в студии в суперсовременной новостройке составляет от 10,000 - 15,000 тысяч рублей в год. Плюс полторы тысяч в месяц за электричество и воду. Сдать же однокомнатную квартиру можно за сумму до 15 000 в месяц.
- Понятно, что покупая квартиру в Таиланде, многие планируют сдавать ее в аренду, ведь та же Паттайя наводнена желающими снять жилье. Как это лучше сделать?
- Кто-то, как и в моем случае, постоянно проживая в Таиланде, занимается сдачей своей квартиры сам. Один из моих клиентов, например, имеет в собственности пять квартир в Паттайе, четыре из которых он сдает в аренду. На мой вопрос, чем вы занимаетесь проживая здесь, отвечает, это и есть моя работа. Действительно, для многих людей, которые приезжают в Таиланд несколько раз в году - это самый удобный вариант сдать свою квартиру в управление агентству по недвижимости или управляющей компании. кондоминиума за небольшой процент, которые будут заниматься рекламой вашей квартиры и поиском жильцов.
И вообще, покупка жилья с последующей сдачей в аренду здесь - очень выгодна с точки зрения ивестиции. Паттайя является одним из самых бурлящих рынков аренды недвижимости в мире! От сдачи в аренду жилья в Паттайе вы сможете иметь в среднем 8-10% в год от стоимости квартиры, при очень низкой инфляции в Таиланде это очень неплохой доход. К примеру средняя ставка по банковским вкладам в Таиланде всего 2.5%. Окупаемость от вложений приходит через 7-10 лет. Например, во Франции от сдачи в аренду ваша квартира окупится только через 35-40 лет!
- А сколько стоит жилье в вожделенном кондоминимуме?
- Цена за квадратный метр очень сильно варьируется. В зависимости от многих факторов таких как расположение, инфраструктура, доступность к магазинам, услугам, близость к морю, вид, этаж… К примеру, в одном здании цены за квадрат могут начинаться от 60-70 тыс бат. и доходить до 120-130 тыс. бат. Но такие цены за квадрат касаются в основном проектов высотных на первой линии от пляжа, низко этажные проекты или на второй, третьей линии от моря отличаются более демократичными ценами в пределах 40-60 тыс. бат за квадрат. Также нужно обращать внимание на предоставляемые услуги в жилом комплексе, качество материалов и опыт компании застройщика - ведь от этого зависит и финальная цена за квадрат. Естественно можно купить что-то по очень заманчиво низкой цене, но потом сильно разочароваться в качестве.
- Где в Паттайе наиболее престижное жилье, а где демократичное?
- В Паттайе наиболее престижными районами считаются Север (Наклуа, а именно пляж Вонгамат), известный своими чистыми пляжами, не даром это место облюбовали крупные 5-ти звездные гостиничные сети как Centara , Pullman и др., и район Пратумнак, где также расположены известные гостиницы, а так же резиденция королевы и королевский яхт клуб. Этот район давно облюбовали наши соотечественники и жители скандинавских стран, за его умиротворенность, близость до пляжа и обилие зелени.
Если же вы приобретаете жилье с целью заработать от последующей перепродажи, то на расположение нужно смотреть с точки зрения, могу ли я ее продать, будет ли квартира пользоваться спросом и т.д. Паттайя стала очень привлекательна для инвесторов, приобретающих квартиры на нулевом этапе строительства по низким предпродажным ценам. К моменту завершения строительства цена на то же самое жилье вырастает на 20-30% в течении 1,5 - 2 года.
В сюжете: Таиланднедвижимостьюго- восточная Азия